住房租赁市场的一大特点是长尾超大，85%~90% 的房源来自分散式，主流是中小二房东。但与此同时，机构化租赁企业已初具规模。据克而瑞CRIC城市租售系统数据显示，2021年，租赁企业管理规模达118.72万间，全年累计拓店规模超15万间。相较于2021年 Q3，年底租赁企业拓店速度加快，环比增长6.07%。
数据来源：CRIC城市租售系统
这些长租企业的数字化应用程度如何？其中有多少在用SaaS，又有哪些在自研系统，各自的原因又是什么？牛透社对此展开调研，调研对象为头部的长租企业以及长租SaaS厂商。
这是调研系列的第一篇，记录的是长租领域轻资产运营的代表性企业乐乎自研系统的过程，从刚开始应用SaaS系统到弃SaaS而去自研系统，乐乎的数字化之路在这个行业很有代表性。一些刚刚起步，目前在用SaaS系统的长租企业对牛透社表示，他们也将在运营一段时间之后走自研系统的路线。而这往往是即使刚起步还未跑出规模来，但背靠集团支持，前景可期的企业。
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去SaaS化：7年乐乎，6年 Lisa
2014年 4月，乐乎成立。在此之前，乐乎创始人罗意已经进入租房领域8 个年头。
在成都，一家名为成都久租网络科技有限公司的创业企业，当时已经专注为国内公寓企业和“职业二房东”提供SaaS系统服务，其旨在为房东们提供完善的房源管理解决方案，并帮助租客改变租房难的问题。而乐乎刚成立时，用的SaaS系统就是“九猪”。
2015年底，成都久租暂停运营，其技术团队加入乐乎，从那时候起，乐乎就开始自研其运营系统Lisa。乐乎信息化合伙人、现任互联网中心VP的田浩是成都久租的创始人，不过他当时并没有立即进入乐乎，而是加入上海另一家公寓服务企业水滴作为合伙人继续做公寓SaaS系统，后又曾进入贝壳找房，去年才正式加盟乐乎。他的职业履历，也让他在租赁住房领域有很多沉淀。
基于自己对租赁住房市场的理解，田浩认为：“长租SaaS系统很难满足长租企业自身真正的需求，如果要用SaaS系统来运营，只能企业去适配SaaS的功能，但每家企业的运营规范并不一样，这是SaaS和长租企业的需求之间冲突的地方。”
“此外，整个长租行业这几年快速迭代，每一家企业都在快速成长，其业务模式也在发生快速变化，SaaS标准化的系统没有办法快速满足业务方的需求。”他说。
他所指的行业快速迭代是指，长租行业本起源于“二房东”模式，即低价包租高价转租，赚取租金的“剪刀差”。由于早期的发展模式极为粗放，运营方的需求仅仅是将Excel表格在线化，系统只需要帮运营方管理好房源即可，重点其实就是提醒运营方收租时间。
而这几年，尤其是这两三年，随着蛋壳等原先长租明星们的退场，“二房东”模式逐渐被边缘化，取而代之的则是轻资产委托管理、重资产持有及“轻重并举”模式并行，从长租产品形态上来看，头部长租企业重点拓展集中式租赁住房，大型租赁社区还在这两年成为企业重点拓展的产品线。
对于企业而言，一是管理房源规模不断拓展，二是产品线也在不断丰富。以乐乎为例，截至2021年底，乐乎集团房源已经突破了6 万间，其子品牌增加至6 个，横跨租赁住房集中式与分散式两条业务线，覆盖家庭型、单身公寓、集体宿舍的全品类产品，门店遍布国内10座城市。
乐乎的“资管+运营”模式，也对系统提出了更高的要求。企业内部快速拓展所增加的需求，让田浩带领的30人系统研发团队最近有点应接不暇。采访他的那天，他正在给业务团队做培训，并且听取一线业务同事的反馈。有同事提到具体工作中遇到的某个问题，他坦承，这个问题以前还真没想到过，并立即记录下来，回去以后优化。
即使是企业内部的系统研发团队，一些一线业务团队在具体做业务时遇到的问题，也是他们没有想到的。而在应对一线业务团队出现的新需求时，系统研发团队也很难快速响应，更何况是SaaS的厂商？
02
2023规划，Lisa all in one
田浩已经把Lisa的规划做到了2023年，在他的规划中，未来所有产品线应该都是all in one在 Lisa一个系统中去运营。而现在，乐乎新增的分散式产品条线暂时是用别的SaaS系统来运营，但随着分散式模块的开发完成，也即将并入到Lisa系统中进行管理。
分散式、集中式的形态不同，而即使同为集中式的产品形态，产品定位不同，就会导致运营标准和流程不一样，如何能够整合到一个系统中？
在田浩看来，虽然产品形态和定位不一样，但业务逻辑相通之处很多，又由于他的技术团队原先做过SaaS标准化系统，抽象业务需求并进行线上化解读的能力相对较强，而当下的工作重点就是与业务团队、财务团队、行政团队进行良好的沟通，将业务流程和运营规范合并，制定出流程标准，系统最终形态的目标是希望系统不仅仅是为了管理，而是能驱动运营和业务。
长租行业本身利润就薄，对精细化运营要求比其他物业高，如何能够通过精细化运营出效益，数字化系统成为关键。
从房源全生命周期的流程上来说，涉及到拿房之前到拿房之后的环节，而拿房之后又涉及到租前和租后，只有各环节无缝连接，减少房源空置周期，才能最大化节省成本。
举例来说，拿房之后，马上涉及到精装修，而招租进度又取决于装修进度，因此招租部门要和装修部门协同，控制时间，以达到控制成本的目的。这是租前。
租后还涉及到对租客的管理，是否能提前确认续租，如果确认租客不会续租，就要马上开始预招租，这样等到旧的租客退房时，新的租客就已经可以入住了，让房源不会因为空置而造成运营成本的浪费。
从另一个层面来说，还要区分系统的使用对象，根据使用对象不同，乐乎的数字化系统形成了矩阵：内部的业务经营管理用Lisa，面向租户的则有乐乎租房APP，还有管家使用的营销助手工具，此外，因为乐乎是专注租赁住房运营服务模式的公寓运营机构，会同时服务甲方，所以还有面向业主方（房源持有方）的乐乎友盟——对甲方的沟通服务端，这被投拓业务团队视为业务开拓的利器。
乐乎友盟是用小程序的形态呈现，房源收入数据、经营报表，还有客诉处理的结果，都在上面呈现出来，还有同比和环比的数据图，让甲方对自己关心的数据一目了然。而甲方对于收入满意，对于沟通的过程满意，有新的项目时，自然更愿意跟乐乎合作。
再举长租房源招租这个重要环节为例，这一环节又可区分为三个节点：获客、带看和成交。在这个过程当中，同样是多部门协同的。比如获客先是由营销部门来做投放，做线索获取，后面由呼叫中心进行转化和线索分发，而带看是由一线门店的管家或销售人员负责，但是带看以后不一定能立即达成成交，在这样的情况下，这条线索就要重新分派给别的门店来进行二次利用。
在系统中，需要将每个节点对应到运营的每个细节动作，根据每个动作来形成分佣机制，这样就能激发团队的积极性，也可尽可能地避免跳单。
当然，在系统开发的过程中，并非所有的模块都是自行开发，如财务模块、OA模块、电子签约模块都是外采的。销售管家则基于企业微信和客户连接，乐乎系统研发团队也会基于企业微信开发一些营销赋能的工具。
03
长租运营SaaS还有出路吗？
就像上面提到的，通用型SaaS如人力资源、财税费控、协同办公等领域的，在长租行业同样具有市场，就像它们在别的行业那样。
但是，随着行业的急剧变化，长租运营SaaS还有出路吗？
“寓言不止“创始人占昌军有15年长租运营的经历，可谓是长租运营老兵。他认为，因为长租的长尾足够大，85%~90% 是中小二房东，所以长租运营SaaS厂商还是可以找到自己的目标客群。在他看来，房源达到150~200间的长租运营商有足够动力使用SaaS，也正是这类SaaS厂商的目标客群。因为房源太少用不到SaaS。房源形成一定规模，SaaS就比较勉为其难了。
目前，有些长租运营SaaS厂商会根据企业要求进行个性化定制，但是个性化定制过多，就不是真正的SaaS了，而且要为企业组建专门的团队来进行定制，对于SaaS厂商来说也并非划算的买卖。
田浩则从两个方面为SaaS厂商支招。他认为，对于任何一个长租运营企业来说，如何选址、如何招租、如何精细化收益管理都是最关心的环节，SaaS厂商可以只就一点做好，比如获客渠道缺乏的当下，有效流量和线索的获取，就是企业最急需的。
另外，现在SaaS领域比较流行低代码，长租SaaS如果也能做成低代码或无代码的配置方式，这样企业可以根据自家的运营逻辑快速进行配置，这要比让企业去适应SaaS的功能要好得多。
04
结语
占昌军同时提到，由于长租公寓行业的利润比较薄，市场资金层面解决方案没有有效推出，服务于长租公寓运营商的SaaS系统服务商相应的利润空间就有限，加上通过SaaS系统链接行业生态的增值服务和收益也没有有效打开，使得长租SaaS服务商在过去一年并没有获得资本青睐。而资本市场现阶段看淡长租SaaS，又让长租SaaS的发展前景扑朔迷离。
长租数字化调研第二篇，我们将记录当下长租SaaS厂商的生存现状，倾听他们的心声，敬请关注。
